半岛·体育日本和中国都是属于人口大国，但很多人发现两国的居住方式却有所不同。漫步在东京住宅区，一幢幢精致的一户建映入眼帘，似乎正以独特魅力诉说着日本的居住文化。然后，我们再来看一组数据：

　　可见，日本不管是总数据还是主要城市数据，人口密度都几倍于中国。于是，很多人都深感疑惑：与中国的情况相比，尽管日本在总人口和主要城市人口密度上远高于中国，但其郊区甚至一些城市非核心区仍广泛分布着一户建。那么，为何中国在这些区域更偏爱楼房呢？

　　虽然中日人口的整体密度有所差异，但其实中日建成区人口密度是差不多的。同时，不存在因为日本喜欢建一户建，中国喜欢建高楼，所以中国建成区的人口密度更大这种情况。

　　那么，在中日城市人口密度相近的情况下，日本一户建更多是牺牲了居民的公共活动空间。如果中国现在建成区人口密度不变的情况下，将所有小区绿化和公园、人行道都压缩，中国普通人也都能住上一户建。

　　比如东京丰岛区人口密度高达2.32万人/平方公里。可以看卫星地图上显示丰岛区根本不存在绿化空间，除了马路就是建筑。就算放大看丰岛区也保有相当数量的一户建，且公寓层数也并不高。

　　反之看看上海徐汇区，算上外来人口，其人口密度也仅为2万人/平方公里，甚至是低于东京丰岛区。如果放大看细节，即使徐汇区的边缘区域也不存在未开发的区域，属于全域开发地块，主要都以高楼为主。不过高楼之间能明显看到徐汇区留有很大缝隙，缝隙之间多以绿化点缀，还有大量公园和体育场所，从小学到高中都配备有足球场。至于东京丰岛区的学校甚至连操场都无法满足，更不用提足球场了。

　　当然，以上是大城市的例子，日本小城市人口密度也并不小。比如充分开发的尼崎市，位于大阪都会圈，人口密度高达1万人/平方公里。放大看尼崎市90%的区域都是2层左右的矮楼，同时尼崎市还保有工业区域。

　　作为对比，我们可以看杭州滨江区，算入外来人口，其人口密度也仅为0.75万人/平方公里。同样是高强度开发的区域，其实杭州滨江区的人口密度也是低于日本的尼崎市。如果放大看细节，杭州滨江区基本都以20-30层的住宅为主，辅以6-7层的公寓。

　　同时，高楼之间的空隙甚至比上海的徐汇区更大，有充足的绿化空间，小区绿化率甚至高达40%以上，路也极为宽阔。滨江区的某所技校，足球场、篮球场、体育馆、排球场甚至学生公寓居然都有配备。再来看尼崎市的普通学校，操场和教学楼都小的可怜。东京连普通大学都没办法建设足球场。

　　综上，中日即使只看建成区的人口密度差距也并不大。而且，中国的住宅批地大多是容积率1.5-3之间，也就是说在1万平方米的地块，当地只允许建设1.5-3万平方米的住宅。而日本很多区域的一户建容积率都能达到2左右。换言之，中国20-30层的高楼区域和日本2层的一户建区域人口密度可能是一样的。

　　之所以开发商不在现有区域集中建设类似于日本60-120平方米的一户建，我想还是市场导向。中国人认为别墅的面积至少在300平方米以上，且必须要有个院子。如果满足以上条件容积率就会下降到0.2-0.5。反之，100平方米无院、无绿化甚至学区内的学校无操场，出门无人行道的一户建，且一户建内没有普通车型的车库，只能买微型玩具车，这并不是市场所需。

　　那么，开发商还不如建设15-30层的高层住宅，然后辅以充足的公共设施。日本的一户建并不是所谓的别墅，有些人只是看到了日本一户建独门独户的优势，看不到日本为了建设一户建，除了重点主干道都没有人行道，因为缺失人行道，在交规普及率高的情况下，交通事故死亡率居然跟北京上海一个水平。

　　而且，你看不到日本小学狭窄的操场，甚至装不下一个足球场；看不到日本稀缺的绿化和公园、广场；看不到一户建距离马路过近，大半夜还要忍受行车的声音。知道为什么日本人对汽车喇叭容忍度低到令人发指吗？还不是因为建筑过密，无法做到人车分离，可以设想一下，当凌晨2点，一辆距离你家卧室只有2米的马路上的汽车不停的乱按喇叭，你心里会怎么想？

　　同时，你还看不到被牺牲的停车空间，中国早年在没有规划停车场的情况下，城市家庭依然可以购买普通汽车，就是因为中国住宅之间空隙相当之大，无形中充当了停车位的功能，日本家庭普遍无法购买普通汽车，日本今年一季度微型车占到了汽车总销量的34%。

　　我给大家看一张图，这是日本东京的窗外一景。你会发现，日本在大城市的中心区，其实也没那么多的一户建，一般来说都是某一个区域比如东京的目黑啊，大阪的阿倍野之类的，会大片供应一户建土地。但是，城中心这种人口密度，全世界也都只能以楼房公寓为主。

　　如果是日本的农村，其实和国内一样，都是一家一户。日本整体人口密度高，但农村地区其实挺低的，而且由于人口老龄化、少子化问题，日本的农村人口越来越低。建筑成本低，土地也不值钱，农村地区的人能够负担得起。

　　于是，大多数人的核心疑问点，应该是为什么我们的城市非核心区、郊区，还是只盖楼房？很多人说土地财政问题，这话没说全。首先是同样一片土地，卖给很多个人建低密度住房，收到的钱肯定是没有卖给开发商的多。

　　另外一个问题则是速度，我想这个是比较核心的。当土地拆分成小块卖给个人的时候，回款的速度会明显比卖个开发商慢。比如在日本美国个人买一户建或者别墅这种，银行的审查、走走手续都要花时间。而且因为一事一议，100家过来申请贷款买，就相当于是100个项目，时间肯定要比开发商给银行报材料一把处理掉要简单，速度快。

　　最后，很多人说，因为我们土地国有，所以不让建一户建。其实关系不大，没谁规定说只有土地的使用权，就不能大批量建一户建了。我们国家的地产市场，政策在调节这种技术性问题上其实很灵活的，浙江、广东最近都在试点。从土地财政角度来说，这种满足个性化需求的模式，很可能是未来的趋势。

　　如果换个视角，你在世界上其他国家看到过如此大规模的“小区”型的住宅社区吗？其实在80年代以前国内的大城市住房的模式是少量的苏制宿舍+大量的自建房，这些自建房虽说没有日本的“一户建”精致，但从人居效率上看，也是少数几户人居住在同一建筑类，和“一户建”类似。

　　时间到了1980年，总设计师南巡后发表讲话：出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”，商品房这个概念诞生。同年，国内第一家房地产公司深圳经济特区房地产公司成立，国内第一个商品房小区深圳罗湖区东湖丽苑开工建设。房地产正式作为一个产业，开始在全国范围推行。所以1980年又被称为中国房地产元年，随后开启了40多年的房地产“大时代”。

　　但中国房地产的问题从来就不单单是居住的问题，从诞生之日起，房地产行业就肩负起了城镇化进程，地方财政收入，货币蓄水池，经济内循环等一系列的“重任”。另外，土地公有制也让我们实现战略构思提供的一种便利，世界上其他国家土地私有制反而会限制“集中力量干大事”的决心和行动。

　　从居住条件上看，我们虽然有广阔的建设用地，但我们选择学习香港那样，寸土寸金的土地供应+商品房销售的模式。在土地供应端和建设用地的各项规划指标上，用看得见的手把住宅市场捏成了他们想要的样子，其目的是为了上面那一系列经济、财税、建设方面的“重任”。同时，国内在地区间、城镇间的发展不均，也让人口向东部发达地区的大型城市集中。这个城市居住的效率带来了较大的挑战。

　　因此，大型城市不得不逐渐对以前宿舍+自建房的居住模式进行调整，于是旧改、棚改、拆迁等就如火如荼地开展起来。曾经位于中心城区的老旧自建房被整体拆迁后，大多数原居民搬迁到了新区新建的小区，老区通过土地整治变成熟地，再挂牌到土拍市场溢价销售。政府在这个循环过程中，一方面卖出新区新地，扩大了城市范围，另一方面因为城市发展，老城区的土地价格升值，能够覆盖前期拆迁和土地整治的费用。

　　旧改拆迁带来了巨量的经济效益。如此就形成了规模化的土地财政循环，当地获得了土地出让金，城市发展，以及就业；原住民获得了新房子新小区，享受资产升值带来的财富，以及日新月异的城市配套；房地产公司获得了利润，银行获得了货币的流动性……而这一切，需要付出代价的是另一群人，即新进入大城市的人，他们需要为当地、原住民、房地产公司和银行来买单。而这样的新人一拨又一拨地涌入到大城市，新人变成老人后，如此循环下去……

　　而大家现在看到的现在世界上独一无二的大规模的“小区”式住宅，就是国内房地产经过40年轰轰烈烈的发展的成果之一。你喜欢或者不喜欢，这样的建筑都被烙上了时代的印记。不过这一切随着2021年，房地产市场出现拐点，其根基出现了松动。甚至延续了几十年的土地出让模式，也有了新的变化。

　　至少目前，在中小城市开始试点——个人不需要经过开发商环节，直接从当地手中购买土地的使用权，同时修建的住宅也具备产权，可以出租出售。在国内开发商普遍不愿意拿地的前提下，国家开始考虑把地块“化整为零”出让给个人。

　　不得不说，我们中国的农村已经有大把的“一户建”，而且面积比日本大，不需要交地产税。遗憾的是，总有人觉得我们农村的“一户建”很低端。但是，其实东京的一户建大部分都是“狗窝”，大家可以看看：

　　可以看出，30m²地皮，60m²建筑面积，真的叫在螺丝壳里面做道场。车子只能买Kcar，稍微正常一点的车就停不了。楼梯只有50cm宽，稍微大一点的家具都要申请高空作业证，从窗户吊进去。一楼0采光，最多只能开通气窗，不然开窗就跟邻居面对面。广州城中村还有握手楼，日本一户建只能叫做亲嘴楼，拥抱楼，楼栋间距不超过30cm，典型的城中村老破小。

　　而且，这种一户建大部分起居室+厨房+卫浴都在二楼，你想想30m²能把这些设备完全放得下吗？还要留楼梯位。三楼基本上都是卧室，住顶楼，冬天冻死，夏天热死，春天花粉症，只有秋天有几天好日子过。一年到头必须开冷暖空调，采暖费空调费高出天际。没有阳台，晒衣服基本靠烘干机了。